【収支シミュレーションおすすめ】5種類使った末に選んだものとは?

収支をみる
不動産投資学習初めて

不動産投資を始める時に必須なのが、購入物件を数字で判断すること。利回りでは物件の良し悪しは判断できません。

収支シミュレーションシートも色々と使ってみましたが、シートが複数に分かれていたり、会員登録が必須だったりと、無料のものは何かと大変です。

そこで、ひと目で物件の収支が見れて使い勝手の良い、収支シミュレーションシートを使ってみた感想や内容についてまとめてみます。

不動産を数字で判断することの意味。収支シミュレーション必須なワケ

不動産投資は数字

不動産は目で見えるものなので、どうしても見た目に左右されがちです。一方で、数字は目では見えません。自分で判断するしかないのです。

収益用不動産を探し出すと「利回り」を目にします。特に、表面利回り(年間家賃収入÷物件価格)は計算が簡単なので、表面利回りの数値なくして第一判断はできません。

では、いざ購入しようとする時に…表面利回り。つまり簡単な数字だけでよいのでしょうか?

不動産を購入する場合、物件規模にもよりますが融資を使う場合がほとんどです。

融資を使う場合は毎月の銀行へのローン返済が必要になり、返済条件一つとっても手元に残るお金は大きく変わります。

ローン返済の毎月の額を決めるのは以下の4要素ですね。

  1. 借入金額(物件購入にかかる費用-頭金)
  2. 借入期間
  3. 元金均等返済 または 元利均等返済
  4. 借入金利

つまり一つの物件でも、融資の内容によっては利益の残る物件(投資成功)にもなり得るし、
キャッシュが出て行く物件(投資失敗)にもなり得るということです。

現金ではなく融資を受けて買う場合は、特にですが。そもそも投資である以上は、数値のあたりを付けておくのは必須です。

融資をどのように受けてどの価格で購入すれば、利益が出るかを明確にしておく。いくらで買えば利益が出せるかも把握しておくと、価格交渉の目安にもなります。
つまり、物件を買う前から数字で判断。収支のシミュレーションをしておくことが必須ですね。

最良の、不動産投資の収支シミュレーションソフト5つの条件

不動産投資物件調査

不動産投資スクールでキャッシュフローや収支のことを学び、投資用物件を探し始めました。
その時に収支シミュレーションソフトをインターネット中で探し続けましたが、なかなかいいのがみつかりませんでした。

現在では、不動産投資スクール生が使える「マネログ」という収支システムがあります。ところが、私が通っていた時代はありませんでした。そこで、インターネットで不動産収支シミュレーションを探し続け、5つくらい使ってみました。

無料のもの、有料で購入するもの5つくらいのExcelの収支ソフトを使いながら様子を見ましたが、
結局のところ馴染むものがありませんでした。いわゆるジプシーです。

収支シミュレーションソフトに求められる条件は、以下の5点です。

  1. 複数年(20年以上、最低でも10年)の収支(キャッシュフローやROI等)
    視覚的に、一枚の紙で見れること
  2. 物件を売却した時の累積収支も見れること(売却想定のものは少なかった)
  3. 物件の積算評価も設定でき、収支と同時に見れること(別シートではない)
  4. 無料または高額ではないシミュレーションソフト
  5. 融資条件の細かい設定も可能(頭金の有無,返済年数や金利など)

全てを満たすソフトは正直言って、安いものや無料では、なかなか見つけられませんでした。

そんな中、私のパートナーとなった、当時の不動産投資仲間が作ったものが…これです。

収支シミュレーションチェック

『収支一発!不動産投資Pro』がおすすめの4つの理由

収支一発シミュレーションシート

(↑収支一発!不動産投資Proより引用)

収支一発!不動産投資プロは、収支シミュレーションソフトに不可欠の5条件を全て満たし、
無料版(10年分収支)はもちろん、有料版(40年分収支)が2,808円(税込)ということで、
かなりリーズナブルです。

同様の機能を満たす収支シミュレーションソフトを見つけたのですが1万円近くしたものです…

ユーザー目線で作られた収支シミュレーションシートで、私達の不満を解消すべく作られているので、私も重宝しています。

Excelソフトで、条件設定から40年分の収支が一枚で可視化できるのって便利です。
特別な操作制限もないので、シートをコピペして複数パターンも作れます。営利目的の収支シートだと、制限がかかっていてできなかった機能だったりもしました。

つまり、まとめると4つのメリットがあります。

  1. 入力項目が簡単で40年分の収支予測が把握可能
  2. 一覧性に優れている(一つのシートで見れる&印刷も簡単)
  3. EXCELベースで視覚的に誰でも使える
  4. コストパフォーマンス抜群!

詳しくは、作成者のホームページを確認してみてください。
一度購入すれば永久に使えるのに数千円というのは、かなり破格と言えますよ。

収支シミュレーションチェック

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