不動産会社に支払う管理料の相場は?管理委託必須な理由と効率よく探す方法

不動産投資を始めてアパートやマンションを買った。賃貸用不動産を相続した。いざ賃貸経営を始めてみると、分からないことが山のように出てくると思います。けれど急ぐのが、不動産の賃貸管理。

管理を不動産屋さんにお願い(委託)する場合の管理費の相場や、気を付けたい管理会社、不動産管理会社探しについて。
同じくゼロから不動産賃貸経営を始めた経験からまとめています。

1.不動産会社に支払う管理料の目安と仕組み

不動産の管理費の算定目安は、主に月額家賃となっていて
月額家賃総額の●%(+消費税)という形で設定されるケースが多いです。

管理委託費の相場は、土地柄など個別事情もありますが…一般的には月額家賃の5%~10%です。
10%なのは、一部屋あたりの賃料が安価な場合に多いです。

また家賃と共益費(管理費)を入居者さんからいただく場合、共益費を含めた金額に対し、5%などのパーセンテージがかかってきます。

該当の管理費ではおおよそ、以下3点を対応してもらえます。

  1. 入居者対応(空室募集、トラブル対応、入退室業務)
  2. 建物対応(建物や設備の修理交換対応)
  3. 家賃集金代行(家賃や建物共用部分電気代の集金代行)

ちなみにアパートの場合、月に数回行う日常清掃はオーナー持ちですが、管理費の中には含まれず、実費が月額別途かかります。

この「一般的な内容」を基準に、サービス内容を比較し5~10%より安いか高いか。
また委託サービスの内容もヒアリングしていきながら、管理会社を決めていきます。

管理費については、人によってこの「月額家賃のたった5%~10%」をケチって、
自分で募集や集金、トラブル対応をする自主管理を仕切りに推奨する人がいます。

自分がお勤めしながらの賃貸経営だと厳しいでしょうが、まあ家族が対応してくれればいいやって考え方です。

管理委託費は果たして、削って自分や家族で自主的に管理するべきなのでしょうか…?

 

2.管理費は高い?管理委託をする大きなメリットと考え方

私は不動産投資の経験上、お金を支払ってでもプロに任せるべきだと考えています。

賃貸用不動産のオーナーとは規模を問わず、事業経営者だからです。自主管理をどうしてもしたい人なら、それも一つの方法です。

けれどどうでしょう?自分で賃貸管理したい人って多いですか?
自分の時間は有限ですよね。その時間を一番稼ぐことに使うのであれば、基本的に管理のプロに任せること。それが費用対効果的にも損しない方法です。

もっと言ってしまうと…たとえ自分が不在でも、賃貸経営の現場の問題に対応できる仕組みを作ることこそが賃貸経営者として当然の責務だからです。

物件管理、中でもトラブル対応は一定のノウハウが必要です。
入居者さんの困ったに即座に対応することで、住居環境をより良くして長く住んでもらうことが結果的に賃貸経営の成功に繋がる訳です。

修理対応の図

自主管理(自分で対応)しても、自分の物件の範囲でしか管理ノウハウは蓄積されません。

またお勤めしている場合だと、即座に対応することは難しいでしょう。
ましてや旅行でいないから、何かあったらガマンしてくれと入居者さんにお願いできますか?
私なら大家さんにそんなこと言われたら、怒って退去します(# ゚Д゚)

家賃集金にしても、家賃を払わない入居者さんに大家さんから直接頼むのも厳しい。
一度の振込忘れならまだしも、あえて払わない悪質入居者もいるかもしれません。
集金を行う「会社」から連絡があれば、相手の反応も対応も違うかもしれませんよね。

管理会社にどこまで依頼するかは人それぞれだと思いますが、私は賃貸経営を経験してみた結果。賃貸管理という実務は到底、自分では対応できないと感じました。

管理会社は数多くの賃貸経営のトラブル対応を始めとした実務を賃料の1割未満で請け負ってくれます。いわば賃貸経営のパートナー!
仲間を探すつもりで不動産近くの、管理も行ってくれる不動産会社を訪問。
来店してみて担当者とお話をし、賃貸経営のサービス内容や費用を確認して相場観を養うことが大切です。

 

3.不動産管理をお願いするにはどうしたらいい?

自分が貸したい(貸している)物件の最寄り駅に行き、賃貸管理を行う不動産屋さんを探していきます。

もし最寄り駅になかったり、車社会が中心のエリアの場合。近くの大きな駅で探すか、車で30分以内で行ける不動産屋さんをピックアップ。不動産を貸したい旨伝えて、詳細をヒアリングしていきます。

電話か訪問かについては、管理を行う会社は現場対応で忙しく、電話だけでも丁寧に答えてくれることも多いです。が、管理業務全般が見えている人(偉い人)が不在ですと…
的を得た回答も得られなかったりで。後日アタックする必要があるかもしれません。

私は最初は電話でヒアリングをしつつ、
現地の最寄り駅に行き「大家さん待ってます」的な看板を頼りに不動産屋さんを訪問したりもしました。

けれど土日はもうてんやわんやな状態が伝わり…
行くのも申し訳なくなりました(汗)

かと言って、平日に近くの不動産屋さんを一軒一軒まわるなんて、できない人の方が多いかと思います。

そんなあなたが取り入れたいのが、一回の問い合わせで複数の不動産管理会社さんから、想定家賃の目安を得られるサービスです。

口コミや実績、問い合わせ数やセキュリティを比較した結果、「マンション貸すドットコム」が人気でした。
マンション貸す.com

マンション貸すというネーミングですが、
マンション一室を貸すだけでなく、アパートやマンション一棟はもちろん。
戸建(自分が住むところを貸したい)も、問い合わせは可能です。

便利なサービスなのに、お値段は無料。どうしてでしょう?

実は「マンション貸す.com」が提携している不動産会社さんから紹介料をもらうビジネスモデルなため、問い合わせする側は一切費用はかかりません。

このビジネスモデル(サイトで紹介型)は、税理士さんや弁護士探し、転職やリフォーム会社まで!
同じ様なサイト(利用者が無料で複数を比較検討できるサービス)があるので、
決して怪しくもないです。ごく普通ですよ^^

ただ、自分の個人情報も入れるので、確かなサイトを選びたいところですよね。

マンション貸す.comは2015年以前から運営していて、利用者満足度も95%
一度のウェブ上の問い合わせ(約一分)で最大6社から想定家賃の回答や管理内容の提案が来ると評判です。「高く貸したい。早く貸したい。」というニーズに答えているようですね。

マンション貸す.comのページに入り、自分が貸したい物件の情報、貸し方、個人情報を入れていくだけです。

不動産の近くにある管理会社からメールや電話などで連絡が入り、想定家賃も教えてくれます。

 

管理料の相場と管理委託までのまとめ

  • 不動産管理委託の相場は家賃の5%(入居者対応、集金業務)+日常清掃
  • 賃貸経営で大切なのは入居者へのサービス。プロに家賃の1割以内で任せるなら安いと考える
  • 不動産管理をお願いするには、一括問い合わせサービスが比較検討できて良い

不動産管理会社は賃貸経営のパートナー。
こうしている間にも、入居者さんへの急な対応が必要かもしれませんよ。

 

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