管理会社を変更する前に…失敗しないための3ポイント
管理している3物件の管理会社を変更しました。
ところが結論から言えば、大失敗！
満室にならないまま、3月の繁忙期終了を迎えました。。
賃貸用不動産を購入する時点で、従来の管理会社を継承するか
新しく管理会社と契約したものの…
思うようにいかなく、かえって賃貸経営がつらくなることがありました。
そんな失敗体験談から、管理会社を選ぶ際の重要な3ポイントを
まとめます。
管理会社変更ってどうやるの？即断即決で痛い目に…
当初は売買時に管理条件だった管理会社（A社とします）に、
お任せしていました。
ところがA社で管理を任せていると、全体の3割ほどなのですが、
短期入居（入って1年ちょっとの退去）が繰り返されました。
管理会社A社自身では賃貸付けはほとんどせず、
他社（客付業者）で成約することが多かったです。
もしかしたらA社関連の物件は、短期目的の人が多いのか？と疑念。
またA社は収支報告書のミスが多く、大雑把。
大雑把については私自身も自信がありますが、そんな私でも
あーあ、って思う程、ミスが多いのです。
（収支報告のミスがない月が珍しい程に…）
そんな時、ある地元系管理会社からの
ダイレクトメールが届くようになりました。
他が管理しているアパートの登記簿を調べて、所有者宛てに
管理を任せてみませんか？的なDMです。
そこで現管理会社、B社に出会います。
B社は地元系の管理会社。担当営業さんに来てもらい、話を聞きました。
さすが、賃貸のプロ、違うね！って印象。
A社からB社（自社）に変更するオーナーさんも増えてきているとのこと。
入居者探しも賃貸専門店舗がいくつかあるので、力強そう。
B社にお任せすることを、その場で決めてしまいました。
管理会社の引継自体は簡単です。
新管理会社と賃貸管理の業務委託契約を結ぶだけ。
旧管理会社へは、新管理会社の方で行うとのこと。
とは言えども日頃お世話になっている、管理のA社。
担当さんにお電話して、B社に変える旨をお伝えしました。
管理会社を変更してどうなったのか…？失敗談の数々が明らかに
当時空室のある3物件の管理をB社に変更し、賃貸管理媒介・業務委託契約書に押印。
さあ、急いで賃貸付け頑張りましょう！ってところで、
さっそく雲行きが…
今までの、賃貸管理業務委託契約まで行っていた人は、どうやら
新規管理開拓担当の営業さん。
入居付けをメインで行うという担当者…とやらを伴っての再訪問。
その「入居付け担当者」の第一声に度肝を抜かれました。
それは…こんな感じでした。
家賃高すぎますね…もう1万下げてもらわないと…
広告費（AD）も2倍にしましょうっ！（ニコッ）
え？家賃下げるだけの提案しないって、ダイレクトメールに書いてあったじゃん？
証拠↓コレ！！！
呆れた目で固まるだけ…
そりゃ、家賃下げは一番楽できるでしょうよ？
賃貸付けは…
けれどオーナーのお財布事情は考えているのでしょうか？
結局のところ…
AD2ヶ月とキャンペーン価格として、期間限定で家賃1万円引きを了承。
市場よりも安いんだから、キャンペーン終了まで決めるように懇願。
ところが結局何もないまま、1ヶ月のキャンペーン期間が過ぎ去りました。
そうでなくてもこのB社（新管理会社）…
窓口になる新規営業さんと、賃貸付け担当、はたまた退去立会いの
工事部担当者…と色々な人間から、ごちゃごちゃと連絡が来ます。
最悪なのがコスト意識のなさ。日常清掃の費用が高いんですよっ！！
日常清掃についてはあまりにも高額だったので…
その後自分たちで、もっと安くいいお仕事してくれるところを
見つけられた。そんなレベルの高価な価格帯です。
（見積書もミスしていたりね…）
B社に呆れて個人で探したお掃除屋さん。
リーズナブルなだけではなく、懇切丁寧にキレイにしてくれて！
なのになぜ？5000戸も管理している管理会社経由の日常清掃が高いの？
個人手配よりも高い日常清掃費用とかって…
正直言ってあり得ません。。
退去がある度にも怒りが沸点レベルです。
何かあれば修理やら消耗品やら、オーナーの懐を痛めることばかり
平気で言います。ナンダコレハ？？
パッキンの交換に3，000円とか…？
変えるとも言っていないのに、勝手にパッキン持って帰るし…
極めつけは、退去時に明らかに入居者故意過失によるクロス破れ！
東京ルールでも、借主が原状復帰することとされている内容です。
にも関わらず放置したまま… そのうちオーナーに請求でも
すればいいのかって思ってそうですよね…
もっとついでに言えば、繁忙期前に退去があった二部屋。
ルームクリーニングがされていませんでした！！！
入居者さん決める気ないでしょ？！あり得ないでしょ？！
これまたもっともっとすごいことあって…
募集中の空室の鍵がアパートの○○なところに置いてあったり。
注）防犯上の観点から伏せ字に致します。キーボックスに入れなさいよっ(# ﾟДﾟ)
新入居者が鍵交換（有償）するからいいでしょ？的な感じだったけど…
いや？それまで空き部屋に誰か住みついたら？
窃盗犯が入ったらどう責任を取るつもりだいっ？！
もっと度肝を抜かれたのが…
看板がなくなったんです！！！
うちの看板に建主の名前があったため、管理を自社にしたところから
建主名を消したかったみたい。
そのため看板を撤去したのだとか。
けれどその間、看板がごっそりなくなってるのを発見…と。。
私、真剣に管轄の警察署まで行くところでした(*_*)
もう管理の質が低すぎて…
賃貸管理のプロ？どこが？これなら自主管理の方が
マシだよ？ってレベルでした。。
賃貸付けの弱い会社に管理を任せたことの悲劇
管理の中身のひどさは100歩譲ってですが…
管理会社で一番致命的なのは、コレです。
入居者付けが弱いこと
B社は賃貸専門店舗も出しているところでした。
ところが期間限定のAD2ヶ月家賃下げキャンペーンをしても、
反応全くなし！
来る繁忙期に備え、募集だけでもお願いできる賃貸会社を開拓しました。
賃貸募集だけお願いできる会社は、CMでもお馴染みの賃貸専門会社。
店舗も出されているところ…としておきましょうか。
そんな時に知りました。そう、同様に賃貸専門店舗を運営している
管理会社B社とはライバル関係にあるってこと！！
A社の場合は建物管理主体なので、賃貸付けは頑張れるけど
B社管理物件の場合は…ってご意見。
なるほど、確かに！！！
ひとまず賃貸専門会社と募集の媒介契約を結びました。
ところが繁忙期も終了間際…
満室とは程遠く…
絶景が売りの部屋は、かれこれ半年空いています…
管理会社がこの繁忙期を含む半年で決められたのは、わずか2部屋。
賃貸専門会社（他社）で1部屋。
家賃は市場に合わせているので高くはない。
安い位という意見もありました。
それでも満室へは程遠いまま4月を迎えました…
最後のダメ押しで言えば、3月に家賃を再度下げたのですが…
管理会社B社だけが従前の割高家賃で募集していました。
コイツラ、キメルキ、ナイダロウ？！
私の脳裏でごっそりと「冷静沈着」という4文字が剥がれ落ちました…
管理会社を変えると決めたら肝に命じたい3ポイント
今思えば、このB社。管理費は高くはないです。
ところが、日常清掃や原状回復関連でオーナーから
ごっそりお金を取っているんだろうなーと思いました。
本当に不勉強だったなーと切に思います。
もし管理会社選びをしている人がいれば、私達と同じ失敗はしてほしくない。
そんな観点で、今回の私達の失敗ポイントと
管理会社選びで気をつけたいことを3つにまとめてみました。
1.管理会社選びに一番大事なのは賃貸客付力！
入居率97％はウソだった…？↓
今回なかなか部屋決めできない管理会社にあたり、
一番のダメージは収支です。
何の商売でもそうですが、売上がないことには経営は成り立ちません。
市場よりも安価な家賃設定して決められない時点で、
その会社は難があるとしか言いようがありません。
ちなみにこの「賃貸客付力」とは、管理会社独自を見なくてもよいです。
管理会社の先の、賃貸専門の会社（いわゆる客付）が決めてくれても良いのです。
ただこの場合、図面を作る管理会社の情報が間違っていると、
とことん信頼度の低い物件となり、空室期間が長くなります。
（B社は家賃も違ってましたし…）
まあこの図面に関しては、A社もミスはけっこうあったのですが…
だいたいどこの管理会社も多忙なため、掲載広告や図面については
言わないと見せてくれません。
必ずこちらにも共有するよう、都度依頼した方がよいです。
この点、建物管理メインの会社だと、賃貸顧客側の会社とは
利害関係が一致。ライバルにならないので、頑張ってくれる
傾向にあると思われます。
2.管理会社変更は一発で決めない！即断即決は怪我の元
管理会社変更って、正直簡単に出来ないです。
オーナーと管理会社間は、さほど面倒なことはありません。
ところが入居者には面倒をかけることになります。
それが、建物管理変更の署名押印ならびに
振込先の変更が生じることです！
管理会社を変える場合、引継期間というものが生じます。
今回の例だと、A社からB社に変える場合。
書類や振込先だけではなく、一般的な問い合わせについても
A社かB社かで混乱を招く場合があります。
そのため、管理会社は一社だけで決めるのはダメです。
失敗した時のダメージが本当に大きいので…
可能な限り複数社話を聞き、ちゃんと管理をできているか？
賃貸付けはどのように力を入れているか？
それぞれ比較検討する必要があります。
チェックリストを作って、穴埋め的に話を聞いていくのがお勧めです。
そんな複数社も…？という場合は、インターネットで家賃査定を
複数の管理会社にできるサービスがあります。
マンション貸す.com
マンション貸すとありますが、マンション一室から戸建、一棟モノも大丈夫です。
問い合わせをするとしばらく電話やメールが続きますが、
色々と比較検討をして、悩んだ末に決めた一社であれば…
私達みたいに失敗はしにくいと思われます。
3.管理会社変更は少しずつ変えていくこと
投資でもよく言われることですが、少しずつ始めるって大切なんですね。
管理会社の変更も同じこと。
2.と少しかぶりますが、管理会社はそうしょっちゅう変更できません。
じゃあいざ選んで、失敗だったら？？
全物件を預けた場合、ダメージがハンパないです。
可能なら一室から、無理なら一棟から少しずつ変えること。
空室が多い物件から変えるのがセオリーかと。。
今の管理会社の不満もよく分かります。
一刻も早く変えたい気持ちも、本当に理解できます。
けれど管理会社は、賃貸経営の大事なパートナーです。
もしかしたら、近々決める新管理会社より、もっといい管理会社との
出会いもあるかもしれません。
現管理会社へのいらだちをぐっと抑え、少しずつ変えていきましょう。
管理会社を変更する前に…失敗しないための3ポイントのまとめ
- 管理会社の第一条件は客付力！賃貸付けの能力を見極めること
- 管理会社変更は頻繁にできないので即断即決せず複数社検討
- 管理会社変更する時は、少しずつ換えていくこと
複数の管理会社に一括で問い合わせできるサイトです。
とにかく連絡を取って、一社一社きっちり吟味することですね！
私自身、新管理会社の失敗で物件周辺周って一社一社話を聞きましたが、
労力がハンパなかったです（じんましん出ました…）。
管理会社への不安や不満は、自分の行動でこそ乗り越えられます。
出来ることから始めてはよいのでしょうか。
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