アパート経営の会計ソフトは何がいい?家賃収入の税務処理から確定申告まで

賃貸用不動産を購入や相続をして必須になるのが確定申告

家賃収入って確定申告必須なの?ちょっと申告しなくてもいいかなー?

ダメダメ、絶対!自己責任になりますが、大きなリスクを背負うことになりますよ。

不動産からの収入の確定申告の種類、簡単に帳簿を付ける方法とアパート経営にピッタリの会計ソフト。今後のために絶対に知っておかないと損する税務のことをまとめてみました。

私自身、簿記3級は取りましたが自分で確定申告をしている方法も盛り込んでいます。ただ税務上の詳細については、税理士さん会計士さんなど税の専門家に相談してくださいね。

家賃収入は確定申告が必須だけど実はメリットもある!

確定申告

不動産を貸した場合の収入は不動産所得という扱いになり、
1月~12月までの一年単位で帳簿を付けるなど、金銭の流れを集計します。

年間家賃収入ー経費ー青色申告控除(10万or65万:後述)=不動産所得

と、不動産所得を計算。他の所得(給与所得など)と合算して
税金を算出し直します。税金計算するためのシートが確定申告書になります。

給与所得だけの場合、節税できるのは生命保険料控除や医療費控除、寄附金控除あたりです。
一方で、不動産所得を算出するには、賃貸事業に関する支出は適宜「経費」として計算できます

不動産所得の経費の代表例はこちら。けっこう大きな金額になります。

  • 管理会社に支払う管理費
  • 共用部分の清掃費用
  • 共用部分と募集部屋の電気代、水道光熱費
  • 返済の借入金(元金は対象外)
  • 入居付してくれた不動産会社への仲介手数料(やAD)
  • 自宅兼事務所の家賃や水道光熱費(条件アリ)
  • 減価償却費

不動産所得経費は、給料だけの人では決して計上できない経費も多いです。
その分だけ節税効果が生じて、納め過ぎた税金が戻ってくる可能性があるのがメリットですね。

青色申告控除とは?青色と白色の違いは?

青色申告?白色申告?

青色申告控除とは、青色申告しますよーと税務署に予め届けた人限定で、不動産所得から10万または65万を控除(差し引く)することで、節税する方法です。

青色申告の条件に帳簿を付けていることが条件ですが、帳簿付までしっかりしている以上は税務上有利にしましょうよ、ってのが、青色申告控除です。

青色申告の種類は三種類です。

  1. 白色申告
  2. 青色申告10万円控除:損益計算書必須)
  3. 青色申告65万円控除:損益計算書+貸借対照表必須)

昔は白色申告はかなり簡単だったのですが、今は青色申告と大差がなく
みんな青色申告をしているのが現状です。

青色申告は届け出を出し、その年度からは会計ソフトで随時家賃収入や経理を入力していきます。最終的には集計により作成できる青色申告決算書を添付して確定申告をします

青色申告も2種類ありましたね。10万円控除と65万円控除。

65万円控除の場合、賃貸事業経営者と認められる基準に到達する必要があり、目安としては5棟10室基準と言われています。

つまり、5棟または10室を超えたら。税理士さんに頼んででも65万円控除しておけば当然税務費用は経費となり、さらに節税ができるのですね。

10万円控除の時点でも、損益計算書を作れる位の会計処理は必須です。税務的な処理を一切お任せしたい人はけっこう多く、家賃収入が入った時点で税理士さんに頼む人もよくいます。特にサラリーマン大家さんなど多忙を極める人は、会計ソフトでの入力はけっこう大変です。

簿記の資格を持っていたりして、会計処理の概念が分かる人は、会計ソフトを買って日々の仕訳を行い一連の流れを理解しておくと、費用面では有利でしょう。

参考までに、自分で会計ソフトで処理をする場合。慣れた私でも約3日間はかかります。

青色申告決算書から確定申告書はどう作るの?3日間で毎年処理している作業内容を公開します

自分で確定申告大家

ざっくりとこんな流れで、確定申告書と青色申告決算書を作成します。

  1. 会計ソフトを開き、家賃収入を入力(仕訳)
  2. 経費となる出費や借入金の入力(仕訳)
  3. 減価償却費の明細を入力
  4. 家事按分の入力(状況により自宅家賃、電気代等も一部経費に)
  5. 青色申告決算書の作成(損益計算書、貸借対照表※65万控除の場合)
  6. 青色申告決算書を元に確定申告書の作成
  7. 根拠となる書類のファイリング ※7年間保管義務アリ

細かいことは諸々あるのですが、説明しきれないので省略します。

1~2が作業の肝(基本)となる部分なので、ざっくり説明しますね。

青色申告決算の会計ソフトの振替伝票で入力していきます。

例えば家賃収入が20万円入金、管理会社への管理委託費が5%(1万円)引かれて
19万円が口座に入金されたとします。

この場合、会計ソフトの振替伝票に以下のように入力します。

借り方 貸し方
管理委託費(経費) 10,000円 家賃(売上) 200,000円
預金口座(資産)  190,000円

細かく見ていくと、20万円の売上があって、1万円の費用がかかった。
資産である預金口座が19万円増えたって意味なんです。

よく使う取引は予め辞書登録もできるので、いちいち覚える必要はありません。

預金や現金の出入りで簡単なものは、
預金出納帳(預金口座の出入りを記録)現金出納帳(お小遣い帳のようなもの)を入力。これだけで青色申告決算書の8割は完成します。

借り方?貸し方?と思われた方はもちろん。自分で青色申告する場合は、分かりやすく書かれた本をまず1冊買ってみて、マニュアル代わりに読みましょう。1冊は必須!

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アパート会計ソフトはやよいの青色申告で決まりな理由

青色申告ソフトはいくつかありますが、私は一番有名でスタンダードなやよいの青色申告を使い続けていて、操作性的にもかなり分かりやすいです。

やよいの青色申告オンライン

やよいの青色申告を選んだきっかけは、周囲に使っている人が多かったからです。実際に使い始めてみると、仕訳もガイドがしっかりしていたり、簿記が分からない人にも配慮されていて、使いやすいなーという印象です。

仕訳辞書という、仕訳方法を登録した辞書的な種類も多いので、一度登録しておけば次月、次の年…と繰り返し使うことができます。

やよいのオンライン

家賃が入った口座を取り込めば仕訳もめちゃくちゃ早く終わります。

やよいの青色申告口座入力

一見難しそうですけど、青色申告本一冊とソフトを用意して、早めに慣れておくと毎年の会計処理や確定申告準備がとても楽になりますよ。

自分で確定申告の費用としては、書籍1冊、やよいの青色申告で年間1万円かからない程度です(書籍は次年度から不要)。もちろん経費で処理できます。
やよいの青色申告 オンライン

最後に、すでに5棟10室以上不動産を持っている人、またはそれくらいの大規模大家を目指している人は、こちらも記事も絶対チェックしておきましょう。知らないと損するかもしれませんよ。

5棟10室基準を意識している人必見!知らないと大きく損する税金のこと
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